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Gesetzeskonforme Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme

Kurzzusammenfassung:

Will ein Vermieter energetische Modernisierungsmaßnahmen in Mietgebäuden durchführen, dann muss der Mieter diese nur dulden, wenn deren Vorteile anhand konkreter Tatsachen in einem Ankündigungsschreiben in wesentlichen Zügen beschrieben wurden. Die Berechnung zur Energieeinsparung kompletter Gebäude ist dazu nicht ausreichend, da der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie anhand der Komplett-Berechnung für seinen individuellen Fall nicht überschlägig nachvollziehen kann.

1. Ein Mieter hat vom Vermieter angekündigte energetische Modernisierungsmaßnahmen nur dann zu dulden, wenn deren Art und voraussichtlicher Umfang in einem Ankündigungsschreiben in wesentlichen Zügen beschrieben werden (§ 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB). Dazu hat der Vermieter konkrete Tatsachen darzulegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie zumindest überschlägig nachvollziehen kann.*)
2. Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffekts ist eine gegenständliche Beschreibung des alten und neuen Zustands, die eine vergleichende Betrachtung ermöglicht. Nur so kann der Mieter entscheiden, ob die Maßnahme zumutbar ist oder eine Härte bedeutet, oder ob er von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen will.*)
3. Die pauschale Angabe, dass es durch den Austausch einer Gasetagenheizung gegen eine Gaszentralheizung mit Brennwertkessel und zentraler Warmwasseraufbereitung zu einer deutlichen Einsparung von Heizenergie kommen soll, ist nicht ausreichend.*)
4. Ebenfalls nicht ausreichend ist eine Berechnung der Energieeinsparung vor und nach der Sanierung, wenn die dort angegebenen Gesamtwerte drei Mehrfamilienhäuser betreffen, wobei sich die Wohnung des betroffenen Mieters in einem dieser Häuser befindet. Es fehlt dann an einer gem. § 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB erforderlichen Bezugnahme der Berechnung auf die konkret betroffene Wohnung.*)
5. Eine unwirksame Modernisierungsankündigung kann nicht durch das Nachreichen weiterer Informationen geheilt werden, sondern nur durch eine vollständige und formgerechte neue Ankündigung.*)

LG Bremen, Urteil vom 21.02.2019 - 2 S 159/18
BGB §§554, 555c, 555d
Quelle und Volltext: ibr-online.de

Der Streitfall:

In drei Mietgebäuden sollen die vorhandenen Gasetagenheizungen durch Gaszentralheizungen mit Brennwertkessel und zentraler Warmwasseraufbereitung ersetzt werden. Nach dem Gesetzgeber hat ein Mieter eine vom „Vermieter angekündigte energetische Modernisierungsmaßnahmen nur dann zu dulden, wenn deren Art und voraussichtlicher Umfang in einem Ankündigungsschreiben in wesentlichen Zügen beschrieben werden (§ 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB). Dazu hat der Vermieter konkrete Tatsachen darzulegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie zumindest überschlägig nachvollziehen kann.*)“ In dem zur Entscheidung stehenden Fall war dem Ankündigungsschreiben zwar eine „Berechnung zur Energieeinsparung“ beigelegt, in dieser wurden aber lediglich die Energiekosten für alle drei zur Modernisierung vorgesehenen Gebäude vor und nach der Sanierung gegenübergestellt.

Das Urteil:

Da sich die dem Ankündigungsschreiben beigelegte Energieeinsparungsberechnung auf alle drei Gebäude beziehe, könne der Mieter nicht beurteilen, welche konkreten Einsparungsmöglichkeiten sich in Bezug auf seine individuelle Wohnung erzielen lassen. Des weiteren entschied das Gericht, dass eine unvollständige Modernisierungsankündigung nicht nachgebessert werden kann, sondern „nur durch eine vollständige und formgerechte neue Ankündigung.“

Fazit:

Die gesetzeskonforme Modernisierungsankündigung ist auch für die Fälligkeit der Miethöhe von Bedeutung. Die erhöhte Miete beginnt dann mit Beginn des 3. Monats nach Eingang der Erklärung. Wenn die Modernisierungsankündigung allerdings nicht nach den Vorschriften des BGB § 555c Abs. 1 und 3 bis angekündigt wurde, verlängert sich die Frist um sechs Monate.

§ 555c Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen


(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:
    1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
    2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
    3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
(2) Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 hinweisen.
(3) In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1 und 2 kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.
(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 555d Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist


(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.
(2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind nur nach § 559 Absatz 4 und 5 bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen.
(3) Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c entspricht.
(4) Nach Ablauf der Frist sind Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, noch zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden.
 (5) Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands hingewiesen (§ 555c Absatz 2), so bedarf die Mitteilung des Mieters nach Absatz 3 Satz 1 nicht der dort bestimmten Form und Frist. Absatz 4 Satz 2 gilt entsprechend.
(6) § 555a Absatz 3 gilt entsprechend.
(7) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Wichtige Keywords:

Möchte der Vermieter Modernisierungen am Gebäude oder den Wohnungen durchführen, führt  dies unter Umständen zu einer Mieterhöhung. Nur bei Reparaturen ist der Vermieter dazu verpflichtet und kann dafür keine Mieterhöhung verlangen.

Eine Modernisierung muss dagegen zu einer echten Wohnwertverbesserung oder zu einer nachhaltige Energie- und Wassereinsparung für den Mieter führen. Diese Modernisierungsmaßnahmen  müssen mindestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich angekündigt werden.

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