News

Die Vorgabe zur Ausführung von Instandsetzungen nach den anerkannten Regeln der Technik kann Auswahlermessen der Eigentümer einschränken!


1. Die Wohnungseigentümer haben bei der Entscheidung darüber, in welchen Schritten sie eine sachlich gebotene Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durchführen, einen weiten Gestaltungsspielraum.
2. Ein Anspruch auf sofortige Durchführung einer bestimmten Maßnahme besteht lediglich dann, wenn allein dieses Vorgehen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
3. Hinsichtlich mehrerer vertretbarer, d. h. ordnungsgemäßer Maßnahmen besteht ein Auswahlermessen. Ordnungsgemäß ist dabei eine Maßnahme, die sich bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls als nützlich erweist.
4. Grundsätzlich besteht auch ein Auswahlermessen dahingehend, eine billigere Lösung mit kürzerer Lebensdauer zu wählen.

AG Pinneberg, Urteil vom 25.07.2017 – 60 C 17/15
WEG §21 Abs. 5 Nr. 2, § 22
Quelle und Volltext: ibr-online.de

Der Streitfall:

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde mit der Mehrheit der Wohnungseigentümer eine Sanierung der Balkone und einer Dachterrasse beschlossen. Dabei kamen zwei Ausführungsvarianten in die Auswahl. Variante eins sah ein Gefälle der Balkone zur Gebäudeseite vor, während Variante zwei das Gefälle vom Gebäude wegführte und auch die Sanierung der Dachterrasse beinhaltete. Mit 6 zu 1 Stimmen wurde die Variante mit dem Gefälle zum Gebäude hin beschlossen und mit zwei weiteren Beschlüssen die Gesamtfinanzierung durch eine Sonderumlage sowie die Bestellung eines Bauleiters. Gegen alle Beschlüsse wurde von der überstimmten Eigentümerin eine Anfechtungsklage erhoben, da nach ihrer Ansicht diese Ausführungsvariante nicht den anerkannten Regeln der Technik widersprach.

Das Urteil:

Vom Amtsgericht Pinneberg wurden die Beschlüsse für unwirksam erklärt und aufgehoben. Grundlage der Entscheidung war die Ansicht des Gerichts, dass nicht entschieden werden musste, ob es sich bei der beschlossenen Sanierung um eine bauliche Veränderung handelt, welche nach § 22 WEG nur einstimmig erfolgen hätte können. Vielmehr gehöre nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG „…Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung…insbesondere… die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.“, bei dem auch bei Mehrheitsbeschlüssen der Ermessenspielraum der Eigentümer im Einzelfall eingeschränkt sein kann. Ordnungsgemäß ist nach Ansicht des Gerichts eine Maßnahme nur dann, diese sich bei objektiver Betrachtungsweise auch als nützlich erweist. In dem konkreten Fall stellte der im Verfahren beauftragte Gutachter aber fest, dass die beschlossene Variante der Balkonsanierung mit Gefälle zum Gebäude nicht den Regeln der Technik entspricht. In der Konsequenz bedeutet es im vorliegenden Fall nach Ansicht des Gerichts, dass das Auswahlermessen der Eigentümer beschränkt ist. Mit Blick auf die beschlossene Sanierung mit Gefälle zum Gebäude hin sei sie sogar auf null reduziert. Da die gebotene Ausführungsart aus Sicht des bestellten Sachverständigen objektiv nicht vertretbar sei, hab der Beschluss deshalb keinen Bestand. Durch die Ungültigkeit des Hauptbeschlusses wurden auch die beiden damit verbundenen Beschlüsse zur Beauftragung eines Bauleiters und der Finanzierung durch eine Sonderumlage aufgehoben.

Fazit:

Der BGH hat mit Urteil vom 24.05.2013 entschieden, dass die Ausführung einer Instandsetzung den anerkannten Regeln der Technik entsprechen muss und zumindest DIN-konform zu sein hat. Das Gerichte musste daher die Beschlüsse aufheben, auch die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich ein Auswahlermessen und einen Beurteilungsspielraum bezüglich von Instandsetzungsmaßnahmen hat.

Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz) veröffentlicht vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz


§ 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer


(1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
(3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:
1. die Aufstellung einer Hausordnung;
2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;
4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;
5. die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28);
6. die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.
(6) Der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme der in Absatz 5 Nr. 6 bezeichneten Art getroffen wird, ist zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet.
(7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.
(8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt.


Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz)


§ 22 Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau

(1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.
(2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 555b Nummer 1 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
(3) Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 verbleibt es bei den Vorschriften des § 21 Abs. 3 und 4.
(4) Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht gemäß § 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden.